При покупке участка без подряда, человек мечтает о таком месте, которое он видел в рекламных буклетах застройщика: красивые участки, ухоженные дома, счастливые хозяева. Увы, порой реальность такова, что возможности застроить свои земельные участки без подряда так, как вам хочется, у вас может попросту не быть.
Говоря об освоении земельных участков в коттеджных посёлках, мы, по сути, имеем в виду возможность осуществления на них жилищного строительства. Согласно существующим законодательным актам, строительство жилья можно осуществлять на следующих видах земельных участков:
- На землях, относящихся к категории «земли населенных пунктов», с видом использования: для жилищного строительства, индивидуального жилищного строительства, малоэтажного жилищного строительства.
- На землях, относящихся к категории «земли сельскохозяйственного назначения» с видом использования «для дачного строительства».
Информацию о категории и типе целевого использования, строящиеся коттеджные поселки предоставят по первому требованию покупателя. Данные сведения могут быть легко проверены, так как они фиксируется в правоустанавливающих документах, и в заключаемом между застройщиком и будущим собственником договоре купли-продажи земельного участка. Однако имеет место ряд юридических и фактических ограничений к строительству, выявить которые при покупке земли иной раз практически невозможно.
Фактические ограничения
Подобные ограничения существуют на многих участках без подряда. Заботящиеся о своей репутации компании, к примеру, продающие земельные участки на Минском шоссе либо земельные участки на Можайском шоссе самостоятельно устраняют их либо попросту не продают «дефектные» земли.
Эти ограничения обуславливаются либо природными характеристиками участка:
- Заболоченность местности;
- Наличие «плавунов»;
- Затопление земли в период паводков;
- Неравномерный уклон участка: овраги, обрывы и прочее. либо скрытыми обременениями:
- охранные зоны подземных кабелей, ЛЭП, нефте- и газо- проводов, в пределах которых НИКАКОЕ строительство вестись не может;
- придорожные полосы автодорог, прилесные участки, водоохранная зона, где существуют существенные ограничения на строительство.
Выявить существование на приобретаемом участке фактических ограничений из правоустанавливающих документов невозможно в 99% случаев, единственным исключением является то, что иногда водоохранные зоны и зоны линейных объектов заносятся в кадастровый паспорт участка.
Естественно, существует геоподоснова – документ с результатами топографических съемок, отражающий природные объекты, рельеф участка, имеющиеся на нем коммуникации, инженерные сети. Но геоподоснову выполняют факультативно, то есть сугубо по желанию собственников посёлка, и, если даже она есть в наличии, то, как правило, для ознакомления покупателю данный документ недобросовестный продавец вряд ли предоставит.
Безусловно, учесть фактические ограничения участков компания занимающаяся продажей земли должна еще при разработке плана посёлка, она обязана предоставлять покупателям информацию о существующих проблемах еще до заключения договора, но, ведь, как уже говорилось выше, сам продавец земли может быть человеком недобросовестным, либо обо всех существующих ограничениях он может попросту не знать.
Юридические ограничения
Обычно возникают спонтанно, при получении собственником земельного участка разрешения на застройку. Следует учесть, что от оформления разрешений на строительство освобождены владельцы дачных земельных участков, поэтому юридические ограничения актуальны лишь для собственников земельных участков категории «земли населенных пунктов».
Как известно разрешение на строительство выдается местной администрацией, при оформлении разрешения или при подготовке строительного плана участка, от владельца могут потребовать получения согласований у разнообразных организаций: аэропортов, военных частей, балансодержателей линейных объектов и прочих, о существовании которых он изначально мог и не предполагать.
Неравномерный уклон участка: овраги, обрывы и прочее. либо скрытыми обременениями: Затопление земли в период паводков; Наличие «плавунов»; Заболоченность местности;